恒大战略转型太突然？可能你没看清这几点

Original CRIC广西南宁微楼市 2022-05-16

文/易居企业集团·克而瑞分析师周文彬

3月末，恒大又一次抢占了“楼市头条”。

看了许家印在发布会上的“九字箴言”（高增长、控规模、降负债），有人或许会疑惑：恒大怎么就突然“变稳”了？这还是以往认知中那个积极甚至偏向激进的恒大吗？

就分析师看来，目前的房地产市场，市场环境在变，政策风向在变，恒大一路走来其实也一直在变。为了适应新变化、新常态，满足高质量发展，恒大调整发展方式，其实是一个成熟的房企发展的必然。许家印的“九字箴言”，是审时度势的明智之举。

市场环境在变

房企的发展战略，必须要适应市场环境的变化。

从数据来看，2020年一季度的市场确实受到了“新冠”肺炎疫情的明显冲击，再加上2月春节假期的叠加影响，明显处于下行期。

数据来源：CRIC

克而瑞最新发布的《2020年一季度中国房地产企业销售TOP200排行榜》显示，2020年一季度，受疫情影响百强房企各梯队销售金额入榜门槛均同比降低，除TOP20房企外，降幅较1-2月均有不同幅度的收窄。截至3月末，TOP10和TOP20房企销售操盘金额的入榜门槛为296.5亿元和173.3亿元，分别同比降低17.8%和33.5%。

在此形势下，虽然多数房企认为一季度业绩的同比降低对全年销售的影响相对有限。但当下市场不确定性积聚，房企想要更好地活下去，必须“稳”字当头。

另一方面，2020年也是房企的偿债高峰，现金流尤为关键，是“活下去”的根本。市场下行，无疑加剧了房企这方面的压力。

总体而言，在行业增速放缓和偿债压力大的背景下，提质控速已经成为行业共识。

作为头部房企的重要一员，恒大的战略转型提出“高增长、控规模、降负债”，便是率先做好“稳”字当头，积极转向“质”的提升。

其实，恒大早在2017年便在发展模式上有所调整，提出从“规模型”向“规模+效益型”模式转变，可谓高瞻远瞩。

房企融资通道/模式也在变

不仅是市场在变，在过去的2019年房地产融资模式和融资通道也早已发生改变。

2019年5月17日，银保监会官网发布了银保监发(2019)23号文，明确要求商业银行、保险、信托、金融资产管理公司、金融租赁公司五类金融机构不得违规进行房地产融资。

这就意味着，房地产行业已经发生了趋势性变化，融资难度加大，房企必须要保证自身现金流安全，增强内生性动能，由高杠杆高周转向稳增长、高质量发展转变。

在这种形势下，恒大提出的“高增长、控规模、降负债”新战略，完全契合这一发展趋势。

恒大的“变”，是审时度势的。

早在2017年，恒大便已在经营模式上提出，从高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”模式转变，在房地产融资变化上，恒大的前瞻性确实值得行业“点赞”。

而恒大2020年实施的“九字箴言”更像是是2017年“三低一高”战略的升级强化版，志在从根本上重置恒大的地产主业，一举解决高负债、高杠杆问题。

恒大的“变”，是一脉相承的。

24年，恒大一直在变

如果你还固化地看到恒大“激进”的一面，那只能说明：你还不够了解恒大。分析师翻阅了不少资料，扒出了恒大在中国房地产的“上位史”。

1996年，在恒大成立之初，许家印便确定了“小面积、低价格、低成本”的发展策略，并依靠策略于3年后在广州脱颖而出。

2006年，恒大积极推进精品战略落地, 奠定了恒大“高品质、高性价比”的品牌形象与用户口碑。同时，开启全国扩张战略，布局二三线城市，同时加大资本布局。恒大不仅借此在2008年的金融危机中转危为安，还于次年成功在香港上市，奠定“华南五虎”的地位。

2009年，除了成功在香港上市，恒大还率先进军三四线城市，借次成为随后一轮楼市大周期的最大受益者。

2014年，面对库存居高不下的楼市，恒大逆势抄底，大胆实施“三高战略”（高周转、高杠杆、高收益），不仅一跃成为龙头房企，还在2015年跻身世界500强企业。

2017年，恒大在发展模式上，从“规模型”向“规模+效益型”模式转变；在经营模式上，从高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”模式转变。

效果如何？事实胜于雄辩。恒大2017年核心业务利润达405.1亿，同比大增94.7%,净利润370.5亿，同比大增110%，成为行业新晋“利润之王”。

24年走来，恒大其实一直在“变”。这些改变，普遍都经受住了市场的考验。这也充分证明了恒大对市场精准判断，以及面对市场变化的快速调整。于行业而言，值得深省：企业从优秀到卓越的转变，需要看清行业本质，并根据市场变化快速应变。

三位一体，恒大的应“变”之道

纵观当前的市场，虽然恒大TOP3的江湖地位很稳、多项经营指标依旧占据行业前列，但也一直存在负债偏高的问题。

因此，恒大2020年的新变化、新战略提出的“九字箴言”（高增长、控规模、降负债），就是为解决这一问题而来。

许家印宣布恒大全面实施新战略

在2019年业绩发布会上，据恒大管理层介绍，“高增长”就是要实现销售高速增长，今年要实现销售8000亿，到2022年要实现销售1万亿；“控规模”就是要严控土地储备规模，实现土储负增长，未来三年每年要降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右；而“降负债”，就是要把有息负债每年平均下降1500亿，到2022年要把总负债降到4000亿以下。

其中，“控规模”主要是为了盘活土地储备、加速开发回款，才能更好地发挥土储效益，实现现金流回笼；“降负债”则是由高杠杆高周转向稳增长、高质量发展转变；而“高增长”，是保留企业生存壮大的基础，不能因为“稳”，而丢失了“进”。

整体来看，“高增长、控规模、降负债”三者看似三个不同的方面，实质却又是“三位一体”的关系，“高增长、控规模”是开源节流，核心是“降负债”。当“高增长、控规模”得以落地实践后，“降负债”也就成了水到渠成的事。

战略的调整，光说是不行的。

从业绩上来看，恒大应对当前市场对症下药的“应变之道”已初见成效：根据克而瑞最新发布的《2020年一季度中国房地产企业销售TOP200排行榜》显示，恒大多项指标业内实现领跑，操盘榜和销售榜均处于“领头羊”地位。

数据来源：CRIC

另一方面，恒大年报也披露，自身土地储备约2.93亿㎡，一二线城市占比67%；总平均楼面价1800元/㎡。这样的土储，在接下来无论是避风险，还是挤利润，都留出了足够宽的安全边际。

结语

不知不觉，2020年已悄然逝去四分之一。居于“领头羊”地位的恒大，能在战略转型期取得怎样的全年业绩，我们拭目以待。